¿Cómo rentabilizar un piso vacío y qué hacer con él?

pisos vacios

La famosa crisis sigue haciendo meya. Aunque algunos aseguren que eso quedó atrás, muchos otros toman medidas para intentar superarla. Una de ellas es el interés por la vivienda de alquiler, que se ha triplicado con la recesión económica. De hecho, las búsquedas de alquiler en el portal inmobiliario de Fotocasa han pasado de representar el 33% en 2011 al 47% del total de las búsquedas en la actualidad. Tanto es así, que más del 45% de los arrendadores en 2016 lo ha hecho por motivos económicos. Antes estaba de moda comprar, comprar y comprar. Ahora, sin embargo, la opción quizás menos arriesgada es alquilar. Y, en este punto, los propietarios de particulares se preguntan… ¿Qué hago con mi vivienda vacía? ¿Cómo puedo rentabilizarla? Asimismo, si entre nuestros propósitos de año nuevo se encuentra sacar nuestro piso al mercado inmobiliario, conviene tener claro los tipos de arrendamiento que existen y tener muy claro cuál de ellos se adapta mejor a nuestras necesidades.

El alquiler del piso como vivienda habitual es la opción más rentable a largo plazo. Por otro lado, el alquiler de vivienda temporal es una alternativa para el propietario que abandona el inmueble durante un periodo de tiempo concreto. Sin embargo, el alquiler turístico se considera una actividad económica y, por lo tanto, el estado exige darse de alta como autónomo.

En el Colegio de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, explican la diferencia entre vivienda habitual, temporal y turística. La primera ha sido la fórmula más utilizada en los últimos tiempos para dar una salida al excedente de pisos sin vender, ya que resulta la opción más rentable a largo plazo (con ingresos estables todo el año). Aunque en España haya tradición de tener propiedades, el alquiler forma parte de casi un 30% de las operaciones inmobiliarias.

Por otro lado, el alquiler de vivienda temporal es la menos popular entre los propietarios españoles, ya que está destinada a las viviendas no habituales y supone una alternativa para el propietario que abandona el inmueble durante un período concreto de tiempo. Los propietarios pueden escoger esta opción como un paso previo antes de vender el piso y, mientras se espera al comprador perfecto, se obtienen unos beneficios.

Por último, encontramos la opción del alquiler turístico. Ésta resulta la modalidad más polémica de las tres, pero la que genera, a la vez, más rentabilidad. Su demanda es más variable porque depende de la evolución del turismo. Casi ningún propietario escoge esta opción, debido a que los riesgos con la justicia son más elevados y debes darte de alta como autónomo, ya que estás ejerciendo una actividad económica. Esta fórmula de alquiler es la más se tambalea: en los contratos de alquiler turístico se encuentra la falta de una normativa concreta y de las irregularidades que permite.

En todo caso, en España sólo un 19% de la población vive en régimen de alquiler, porcentaje que aún está lejos de los que se registran en otros países de la Unión Europea, pero que supone un incremento del 4% respecto a hace tres años, cuando un 15% de la población vivía en régimen de arrendamiento.

Ya se puede comprar deuda inmobiliaria por Internet

haya real estateEl portal inmobiliario Haya Real Estate ha creado una nueva plataforma a través de la cual ya se puede comprar deuda inmobiliaria a golpe de click. El mayor gestor de deuda de España ha lanzado un portal a través del que comercializará préstamos fallidos avalados con todo tipo de activos inmobiliarios ubicados por todo el país.

La web, denominada ‘Plataforma Préstamos Haya (PPH)’, está dando sus primeros pasos con una cartera de préstamos en situación de impago procedentes de Sareb, sociedad que permite a Haya gestionar parte de sus activos. En concreto, están disponibles medio millar de créditos fallidos valorados en 445 millones de euros con 1.500 colaterales, entre ellos viviendas, suelo, naves industriales y locales. Por su parte, el director de Gestión de Deuda de la Haya explica: “Actualmente muchos deudores están en disposición de facilitar el acceso al activo, sin necesidad de que se lleve a cabo un proceso de ejecución hipotecaria. En este sentido, y dado que sólo veíamos en el sector plataformas relacionadas con la venta de activos adjudicados, hemos creído necesario desarrollar una herramienta: la PPH, una iniciativa en que Haya RE se considera pionera y que ya está resultando un éxito por su exclusivo contenido, facilidad de manejo e inmediatez en la resolución de los procesos”, según un artículo publicado por el Idealista.

El comunicado oficial detalla que Haya es la encargada de seleccionar y valorar cada expediente publicado y que el acceso a la plataforma está limitado a inversores finales registrados, en ningún caso a intermediarios. De esta manera, según el mismo artículo, dicha herramienta consta de tres canales de búsqueda: según el importe de la inversión, la tipología del colateral y según la ubicación. Asimismo, permite explorar las fichas técnicas, fotografías e incluso geolocalización de los activos hipotecados y acceder a toda la documentación relativa a cada proyecto y sus expedientes. La PPH facilita la aclaración de dudas con total transparencia y posibilita el envío de ofertas de manera sencilla.

“Los activos adjudicados de las entidades son más que conocidos por los profesionales del sector, sin embargo, en los colaterales de deuda hay un importante nicho de mercado aún por explorar. La venta de deuda desde el año 2012 se ha llevado a cabo mediante carteras de volumen elevado. Sin embargo, hay un importante volumen de deuda que es necesario desviar hacia canales más minoristas”, concluye De la Vega.

Los expertos prevén una demanda de 440.000 pisos en 2016

El balance se sitúa entre un 10% y un 12% más que en 2015

EP

Los profesionales del sector inmobiliario de KPMG, Deloitte, N+1 y PwC prevén que España registre este año una compraventa de unas 440.000 viviendas, lo que supondría entre un 10% y un 12% más, así como un volumen de transacciones de más de 20.000 millones de euros, superior al de 18.000 millones del pasado año. Los profesionales del sector han realizado estas reflexiones durante el encuentro informativo de ‘Tendencias de inversión y gestión en el sector financiero-inmobiliario para 2016’, un encuentro organizado por EP y Servihabitat.

La socia responsable de Corporate Finance para el Sector Financiero e Inmobiliario de la empresa KPMG en España, Amparo Solís, ha augurado que el ejercicio de este año 2016 va a cerrar “un poquito mejor” que el pasado año, cuando registró un volumen de 18.000 millones de euros. En este sentido, Solís prevé que este año España supere esa cifra y el volumen de transacciones se sitúe en torno a los 20.000 millones de euros, lo que supondría un incremento de algo más del 10%.

Por otro lado, el socio de Financial Advisory de la multinacional firma de Deloitte, Alberto Valls, ha vaticinado que “siempre que el mercado siga tirando, habrá transacciones durante muchos años”. Valls ha explicado que hay un “gran apetito” inmobiliario por el factor estructural, ya que el importe asignado en carteras de inversión a inmobiliario se ha incrementado, por el escenario de “oportunidad” de inversión, y por el entorno de tipos de interés bajos que facilitan la recuperación económica.

Por su parte, el partner & co-founder of N+1 Corporate Portfolio Advisors, Joel Grau, ha recordado que en el año 2014 algunas previsiones apuntaban a que el mercado de hipotecas a particulares iba a desarrollarse y a ser explotado, sin embargo “no ha sido así” por el riesgo reputacional de la banca en este tipo de producto. “Va a ser muy difícil que la banca vende ese tipo de producto en un futuro a menos que cambien mucho las cosas”, ha sentenciado, antes de indicar, en alusión a la oferta, que se irá produciendo un descenso “progresivo” del ‘stock’, en un momento de demanda “significativa” de vivienda en las poblaciones con más de 50.000 habitantes, lo que influirá en el incremento del precio del suelo.

Como conclusión, el socio responsable de Sector Financiero Deals y Líder del Portfolio Advisory Group de PWC, Jaime Bergaz, ha cifrado en 14.500 millones el volumen de las transacciones registradas entre enero y abril, y algunas cerradas para lo que resta de año. Bergaz ha apuntado que el valor de la transacción será “muy superior” por la tipología de activo y porque “la mejora de perspectivas económicas, a pesar de la incertidumbre, hace que hoy se paga más por el mismo activo, lo que hace que el valor de transacción haya subido”.

El 15% de los anuncios de pisos de alquiler en Barcelona y Madrid no duran ni dos días

Son los llamados ‘alquileres inmediatos’, aquellos que permanecen menos de 48 horas en el mercado

web alquilerSon cada vez más los españoles que se decantan por el alquiler antes de adentrarse en la aventura de comprar un piso o mantener una hipoteca. Por eso, los portales de inmobiliarias se han convertido en una jungla donde se lucha continuamente por conseguir un techo en el que vivir. Barcelona y Madrid son dos claros ejemplos de ello: la presión de la demanda es tan fuerte que los anuncios de viviendas en alquiler duran horas en el mercado, alcanzando ya un porcentaje del 15% en el número de pisos alquilados en ambas capitales que duran menos de 48 horas en el mercado, según un estudio realizado por la plataforma online del Idealista.

En este sentido, el jefe de estudios del portal inmobiliario, Fernando Encinar, asegura que “la reactivación paulatina de la economía está generando que la demanda de vivienda siga creciendo en las ciudades que más empleo generan, pero las condiciones hipotecarias todavía hacen complejo que ésta se dirija hacia el mercado de compra, por lo que la presión que se ejerce sobre el alquiler es cada vez mayor”. Asimismo, la fuerte competencia entre futuros inquilinos por hacerse con un contrato de alquiler ha acortado “drásticamente” los plazos que las viviendas permanecen en el mercado. En muchos casos, el periodo de vida de un anuncio es de tan solo horas, un fenómeno conocido como ‘alquileres inmediatos’.

Cada vez más ‘alquileres inmediatos’

Concretamente, en la ciudad de Barcelona, el 14,4% de las viviendas que se alquilaron a través de Idealista en Barcelona durante el pasado mes de marzo llevaban menos de 48 horas anunciadas. Por otro lado, en Madrid, el porcentaje de alquileres inmediatos en las mismas fechas fue del 16,2%. De hecho, en la primera capital, el 41,7% de las viviendas alquiladas llevaba menos de una semana en el mercado cuando encontró inquilino y el 77,8% menos de un mes. En el caso de la segunda, el 39,9% estuvo menos de una semana y el 77,1% menos de un mes.

A pesar del precio, un factor determinante en los últimos años, en estas dos grandes ciudades el principio económico parece haber pasado a un “segundo plano”, al menos en lo que a los alquileres inmediatos se refiere, señala Idealista. En concreto, el 20,1% de los alquileres inmediatos que se contabilizaron en Madrid tenía un precio muy caro frente a la media de la zona en la que se encontraba (más de un 20% más elevado), mientras que el 11,6% estaba entre un 10% y un 20% por encima; el 32,8% estaba alineado con la media del distrito; el 17,6% era más barato (entre un 10% y un 20%) y el 17,9% era mucho más barato que la media (más de un 20% más económico).

En Barcelona, la situación es muy parecida a la que se registra en Madrid, aunque con una mayor ponderación de los alquileres económicos. El 13,7% de los pisos era muy caro; el 7,3% era caro; el 24,7% estaba en precio; el 17,3% era barato y el 36,9% era muy barato. Aunque el fenómeno de los alquileres inmediatos está repartido por toda la ciudad de la capital catalana, la percepción del mismo es mucho más clara en algunos distritos. El 18% de las viviendas que encontraron inquilino en Sants-Montjüic ni siquiera estuvo 48 horas anunciado en idealista. Esta tasa de inmediatez se reduce hasta el 12,8% en el caso de Gràcia, el 12,5% en Les Corts o el 12% en l’Eixample. Sant Andreu es el distrito en el que es menor el número de alquileres inmediatos: el 8,8%.

En la ciudad de Madrid, la zona más caliente para los alquileres inmediatos es la Villa de Vallecas, donde el 23,2% de los que se dieron de baja en marzo llevaba menos de 48 horas anunciado. Le siguen los distritos Centro (22,9%), Arganzuela (20,8%), Vicálvaro (20,8%) y Tetuán (18,1%). Por el contrario, Barajas registra la menor tasa de alquileres inmediatos, ya que sólo el 7,8% de los anuncios duró menos de ese tiempo.

Por otra parte, los expertos inmobiliarios afirman De igual forma, apunta que las viviendas que tras un mes en el mercado no han encontrado inquilino tienen “muy pocas opciones de encontrarlo en los meses siguientes”, por lo que “conviene cambiar de estrategia, modificando precios, materiales gráficos o su posicionamiento en las plataformas”.

Aumenta el stock de viviendas tras su escasa existencia

construccion viviendasParece mentira, pero actualmente el sector inmobiliario se está inclinando a una mejora indiscutible. A la vez, podemos decir que en España se está dando una necesidad que hacía mucho tiempo que se encontraba totalmente estancada: la construcción de nuevas viviendas. De esta manera, podemos decir que la compra de viviendas sobre plano ha vuelto a cobrar importancia después de un largo período de parálisis estatal. Este hecho se ha visto provocado por la absorción del stock residencial en muchas zonas del país, así como la presunta mejora de la economía y del futuro laboral.

Varios expertos del sector han opinado sobre el tema y afirman que la existencia de viviendas que se arrastraba desde la crisis se ha ido absorbiendo paulatinamente y en zonas como Barcelona, Madrid y la Costa del Sol es prácticamente inexistente. Los entendidos añaden que, en el caso concreto de la capital, apenas hay 3.000 viviendas, de las cuales el 30% se localizan dentro de la M-30.

El negocio, en general, prevé una desaparición del stock residencial en muchas zonas de España, cosa que provoca la activación de los precios y la construcción de nuevas viviendas. Además, los mismos expertos afirman que en 2015, los visados se dispararon un 42,5%, lo que reafirma la necesidad de nuevas viviendas.

Crecimiento exponencial

Desde 2013, el número de compras sobre plano ha crecido exponencialmente, especialmente en el segmento residencial de nivel medio alto y alto, según el director del Departamento de Promociones de Gilmar, Óscar Ochoa, que subraya que después de muchos años de crisis existe una demanda latente de viviendas de obra nueva.

Pero… ¿quién compra viviendas sobre plano? En estos momentos, el perfil de cliente es aquel que opta por la vivienda de reposición, sostienen desde Tinsa –sociedad de tasación inmobiliaria–, quienes consideran que uno de los grandes retos del mercado residencial será conseguir la recuperación del mercado laboral y las condiciones que permitan que esa demanda embalsada se convierta en solvente. Por otro lado, desde la promotora inmobiliaria Neinor Homes, contemplan una gran dinamización del mercado en el último año y aseguran que los compradores sobre plano buscan un tipo de vivienda que hasta ahora no se hacía o era difícil de encontrar. Se trata de un cliente muy exigente y bien informado que tiene claro cómo debe ser su casa. Además, son compradores que no necesitan una vivienda a corto plazo y que pueden invertir una cantidad mayor a cambio de una vivienda nueva en la que no tengan nada que invertir en un largo plazo, reiteran.

Desde la patronal de promotores no creen que la situación política esté afectado a las operaciones, algo que sí hace la inseguridad jurídica. Tinsa y Neinor tampoco perciben que la incertidumbre haya enfriado la recuperación, aunque aprecian una cierta ralentización en la decisión de compra. El cliente que compra sobre plano siempre tiene que constatar que el proyecto tenga licencia de obras, que el contrato contemple la fecha de entrega o que le garanticen las cantidades entregadas a cuenta durante el proceso de construcción, a través de una póliza o aval, advierten desde APCE (Asociación de Promotores Constructores de España).

Si tenemos en cuenta las ventajas de comprar sobre plano, el precio es un aspecto fundamental, así como la posibilidad de personalizar la vivienda, apuntan desde el sector. Apostar por firmas con experiencia, transparentes y solventes, desconfiar de las aparentes gangas, saber si la promotora ya es propietaria del suelo sobre el que edificará o comprobar que se ha constituido un aval de toda la promoción son algunas de las claves que se recomiendan desde las principales constructoras.

Diferencias entre donar una vivienda o dejarla en herencia

viviendaHa llegado el momento en la vida de alguien en que se plantea lo inevitable: ¿qué pasará con mis propiedades cuando ya no esté? Es la eterna pregunta. Muchas personas se plantean cómo transmitir la casa familiar u otro inmueble antes de fallecer y la donación suele ser una opción a considerar. Sin embargo, un estudio del Instituto Nacional de Estadística (INE) demuestra que las viviendas heredadas ganan, de calle, a las donadas. El coste fiscal es una de las razones que la gente tiene en cuenta, cifra que varía según la comunidad autónoma.

Por ejemplo, en marzo de este año se transmitieron un total de 63.537 casas, de las cuales un 21,2% fueron en herencia y solamente un 2,2% en donación. Según el portal inmobiliario del Idealista, el peso que estas dos alternativas han tenido sobre el total de viviendas traspasadas en el mes de marzo de los últimos seis años vemos es muy parecido: las casas heredadas representaron entre el 17% y el 21% del total y las donadas, entre el 2% y 3% del total. Pero la cuestión es… ¿Por qué la gente decide dejarlas en herencia que transmitidas en vida? La abogada especializada en fiscalidad y fundadora del despacho Eslawyer, Elena Serrano, confirma que ve muchos casos en que se prefiere dejar la vivienda en herencia por un tema sentimental: “normalmente la gente quiere vivir en su casa hasta que fallece”, reitera la abogada.

Por su parte, el secretario general del Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha), José María Mollinedo, asegura que lo más común en nuestro país es que los ciudadanos posean una vivienda y una cuenta bancaria, por lo que es difícil que donen su casa en vida a un hijo “a no ser que tenga una segunda residencia. Además, se entraría en conflicto si tiene más de un hijo a la hora de hacer la donación entre las distintas partes”. En este sentido, recuerda que la práctica más frecuente de los padres es que cedan sus pertenecías a sus hijos por medio de la herencia, no por donación. “Nuestra cultura es más proclive a la herencia porque normalmente se tiene un bien único, no tanto por el mayor peso de la tributación de las donaciones”, señala.

La tributación es otro de los aspectos significativos a tener en cuenta. En algunas comunidades autónomas, con competencia sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, las donaciones suelen ser más gravosas a efectos de su tributación que las herencias. Éstas cuentan con bonificaciones, reducciones y deducciones autonómicas. En cambio, en las donaciones sólo existen algunas de estas ventajas fiscales. Asimismo, el adjudicatario tiene la obligación de abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, al igual que en el caso de una herencia. Sin embargo, las condiciones son más estrictas al no aplicarse en el cálculo de la base liquidable las reducciones previstas por edad y parentesco.

Por otro lado, si se trata de una concesión, el donante tiene el deber de pagar el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) correspondiente por dicha donación, puesto que se considera una transmisión lucrativa que puede producir beneficios patrimoniales o, por el contrario, pérdidas. Un ejemplo de ello sería la diferencia entre lo que valía la vivienda cuando se compró y lo que vale cuando la donación puede generar una ganancia patrimonial tributable.

Sin embargo, todo depende de los impuestos y el Gobierno del momento. Aunque hoy en día hay comunidades en las que las tasas a pagar por una propiedad heredada o donada son las mismas, la normativa puede verse afectada si se cambia de presidencia donde se decide eliminar las ventajas fiscales. De este modo, hay abogados que señalan que puede ser interesante realizar una donación de la vivienda a los hijos acogiéndose a la bonificación actual.

En el caso de la comunidad autónoma de Cataluña, en transmisiones de la vivienda habitual a favor de cónyuges o hijos en la herencia se aplica una mejora de la reducción del 95%, hasta un límite de 500.000 euros por el valor conjunto de la vivienda. En cambio, si la transmisión se hace en vida, la reducción es también del 95% pero hasta un máximo de 60.000 euros.

Comunidades ‘Smart City’

Ha llegado la hora de pasar al siguiente nivel

TecnologíaHemos llegado a un punto en el que la tecnología acapara nuestra vida. Ya no sabemos vivir sin el sistema 2.0 y evolucionamos a pasos agigantados. Es por este motivo que todos los sectores intentan adaptarse lo más rápido posible para no quedarse atrás y entrar a formar parte de las ‘Smart Cities’. Y el mundo de las comunidades de vecinos no es una excepción.

Hoy en día, el vecino de la ‘Smart City’ está más que acostumbrado a aprovechar las ventajas que la tecnología le proporciona en su vida diaria. Su día a día se hace más sencillo gracias a la gran variedad de aplicaciones y redes sociales que, de algún modo u otro, facilitan su existencia en la comunidad. En ocasiones, los propietarios no pueden asistir a las juntas o reuniones y pueden participar mediante Whatsapp, Telegram o Line. Si se trata de una avería o incidencia, se puede enviar un mensaje privado o un e-mail al administrador de fincas, lo cual resultará más eficiente teniendo en cuenta que se puede adjuntar en el mensaje una fotografía del problema en cuestión.

A pesar de que ya se están adoptando soluciones tecnológicas para hacer más fácil la vida en las comunidades de vecinos, todavía hace falta una plataforma que permita a los propietarios, inquilinos, administradores y proveedores gestionar todo lo relacionado con la vida en las comunidades, y que tenga una serie de características que los vecinos y administradores de fincas de las Smart Cities reclaman:

-          Permitir la asistencia virtual a las juntas y reuniones mediante streaming.

-          Permitir la opción de subir la lectura de los contadores desde cualquier dispositivo, sin registrarse en las páginas web de los proveedores.

-          Utilizar un calendario interactivo para facilitar la disponibilidad de horarios de las zonas comunes.

-          Automatizar tareas a través de un motor de reglas capaces de agilizar gestiones del despacho del administrador.

-          Mantener un servicio de notificación de incidencias. El administrador emplea un 60% de su tiempo en responder llamadas y mensajes de vecinos informando sobre algún problema. El hecho de poder notificar la incidencia y que todos los demás miembros de la comunidad sepan que ya se están tomando medidas para solucionarla lo antes posible permite tanto al administrador como a propietarios ahorrar una cantidad importante de tiempo que pueden dedicar a otras tareas. Además, si los proveedores también tienen acceso a esta plataforma, pueden recibir una alerta de avería y ponerse en marcha cuanto antes.

En definitiva, las comunidades de vecinos quieren formar parte de la revolución digital que se está viviendo, y los administradores de fincas están implantando soluciones tecnológicas para hacerles más sencilla su vida diaria. Es esencial que estén al tanto de las últimas novedades y plataformas, ya que algunas de estas pueden ayudarles en sus tareas profesionales, a la vez que aumentan la felicidad de los propietarios e inquilinos de los vecindarios que administra.

Pisos de lujo: los precios se disparan en l’Eixample i en la zona alta de Barcelona

Los expertos afirman que se está creando una nueva burbuja en el sector llamado ‘alto standing’

Foto 3En el pasado año 2015, la inversión inmobiliaria repuntó con fuerza en Barcelona i se situó alrededor de los 2.000 millones de euros, de los cuales una décima parte se fue al sector residencial, es decir, a la vivienda, según los datos de la consultora Aguirre Newman. El segmento residencial ha despertado el deseo de los inversores, sobretodo en el sector llamado ‘alto standing’: la vivienda de lujo. Algunas voces expertas apuntan que en este sector se está creando una nueva burbuja, impulsada por la captación de inversión extranjera, pero también por el retorno de los compradores interiores, que han empezado a aumentar.

La realidad es que las inversiones en viviendas de lujo pueden dar muy buena rentabilidad. Los últimos informes del sector apuntan a subidas del precio de hasta el 15% durante el último año en el segmento de las viviendas de más de 950.000 euros. Además, para el año que viene, el encarecimiento podría acelerarse hasta un 20% en la zona alta de Barcelona, según explicó el director general del centro de agentes independientes de Barcelona de la agencia especializada en este mercado Engel&Völkers, Joan-Galo Macià. Dicho porcentaje, en su opinión, también se podría dar en el caso de las mejores viviendas de l’Eixample. Sus previsiones cuadran con las del socio-fundador de la agencia Lucas Fox, Alexander Vaughan. La empresa asegura que entre el 2013 y el 2015 se ha producido un aumento importante de precios en el sector de las viviendas de lujo en Barcelona, con un crecimiento de un 26%.

Por su parte, el catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, señala que son los compradores extranjeros los que están haciendo crecer el mercado y los precios. Primero, porque los precios aún son baratos y, sobretodo, porque la rentabilidad son altas. Por ejemplo, con los alquileres se pueden obtener beneficios de hasta un 6,5%, cosa imposible de conseguir con cualquier otro activo financiero teniendo en cuenta que los tipos de interés de referencia están en negativo. García Montalvo admite que los precios crecen, sobretodo, en la vivienda de lujo, un sector ciertamente privilegiado, ya que fue uno de los menos afectados por el estallido de la burbuja en 2008. Sin embargo, en cuestión de precios, el catedrático cree que se puede entrar en una “espiral difícil de detener” y que el mercado ha cambiado. Hace un par de años, afirma, el comprador podía negociar a la baja, cosa que ahora ya no puede hacer, porque la presión compradora es muy elevada y al vendedor no le hace falta negociar.

En este sentido, Montalvo insiste en matizar los efectos que podría tener el estallido de la burbuja del mercado de los pisos de lujo, porque a diferencia de la crisis de 2008, si hubiera una caída sorprendente de los precios no arrastraría el sistema financiero, ya que la mayoría de viviendas de lujo las compran extranjeros y sin necesidad de contratar una hipoteca. Por otro lado, el profesor de la Universidad de Barcelona y director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria, Gonzalo Bernardos, discrepa e identifica un retorno de compradores interiores en este sector. Bernardos alerta de una “microburbuja” en el mercado de la vivienda de lujo, que podría explotar a principios del año 2018, cuando empiecen a subir los tipos de interés.

Vuelven los compradores de interiores

Hasta ahora, el mercado de las viviendas de lujo en Barcelona la han impulsado los inversores extranjeros. Según la agencia especializada en el sector Lucas Fox, sólo un 17% de los compradores de dichos inmuebles son españoles, pero hace un año eran un 11%. En el último año, se ha producido un aumento de un 86% de compradores del Estado. Además, los números de la agencia demuestran el crecimiento global del sector. En el año 2015, las transacciones de Lucas Fox aumentaron un 50% y el primer trimestre de este año lo han hecho un 15%. Así, el atractivo de la vivienda de lujo en Barcelona se demuestra también en los precios. Según Lucas Fox, Madrid representa el 30% del mercado de la vivienda de lujo español, y Barcelona el 20%. Sin embargo, los precios son más altos en la capital catalana, donde la media de los pisos de lujo se sitúa en más de 4.600 euros el metro cuadrado en Madrid, en cambio, en el barrio caro no llega a los 4.400 euros el metro cuadrado.

Proyectos de inversión

Vaughan, de Lucas Fox, cree que la manera de evitar una burbuja es que entre al mercado proyectos de obra nueva, incluyendo las rehabilitaciones integrales en l’Eixample. Los proyectos de este tipo existen y han captado la inversión extranjera, a menudo con la unión de promotores locales y fondos internacionales. Los ejemplos son múltiples. Renta Corporación se ha aliado con Kennedy y Wilson Real Estate para comprar y transformar edificios. Bonavista se ha juntado con Europa Capital para rehabilitar y construir pisos de lujo en la Casa Burés, en otro edificio de la calle Casp y también en Gavà Mar. El fondo Shaftesbury pagó 45 millones de euros a Espais para continuar con el proyecto de hacer pisos de lujo delante del Fòrum. Hispania, participada por el magnate George Soros, compró 213 pisos en Diagonal Mar por 63 millones de euros. Y Squirle Capital gestiona el fondo de Luxemburgo que reconvierte en pisos de lujo el antiguo edificio Winterthur, en la Plaza de Francesc Macià.

Los expertos prevén una demanda de 440.000 pisos en 2016

Entre un 10% y un 12% más que en 2015

se vendeLos profesionales del sector inmobiliario de KPMG, Deloitte, N+1 y PwC prevén que España registre este año una compraventa de unas 440.000 viviendas, lo que supondría entre un 10% y un 12% más, así como un volumen de transacciones de más de 20.000 millones de euros, superior al de 18.000 millones del pasado año. Los profesionales del sector han realizado estas reflexiones durante el encuentro informativo de ‘Tendencias de inversión y gestión en el sector financiero-inmobiliario para 2016’, un encuentro organizado por EP y Servihabitat.

La socia responsable de Corporate Finance para el Sector Financiero e Inmobiliario de la empresa KPMG en España, Amparo Solís, ha augurado que el ejercicio de este año 2016 va a cerrar “un poquito mejor” que el pasado año, cuando registró un volumen de 18.000 millones de euros. En este sentido, Solís prevé que este año España supere esa cifra y el volumen de transacciones se sitúe en torno a los 20.000 millones de euros, lo que supondría un incremento de algo más del 10%.

Por otro lado, el socio de Financial Advisory de la multinacional firma de Deloitte, Alberto Valls, ha vaticinado que “siempre que el mercado siga tirando, habrá transacciones durante muchos años”. Valls ha explicado que hay un “gran apetito” inmobiliario por el factor estructural, ya que el importe asignado en carteras de inversión a inmobiliario se ha incrementado, por el escenario de “oportunidad” de inversión, y por el entorno de tipos de interés bajos que facilitan la recuperación económica.

Por su parte, el partner & co-founder of N+1 Corporate Portfolio Advisors, Joel Grau, ha recordado que en el año 2014 algunas previsiones apuntaban a que el mercado de hipotecas a particulares iba a desarrollarse y a ser explotado, sin embargo “no ha sido así” por el riesgo reputacional de la banca en este tipo de producto. “Va a ser muy difícil que la banca vende ese tipo de producto en un futuro a menos que cambien mucho las cosas”, ha sentenciado, antes de indicar, en alusión a la oferta, que se irá produciendo un descenso “progresivo” del ‘stock’, en un momento de demanda “significativa” de vivienda en las poblaciones con más de 50.000 habitantes, lo que influirá en el incremento del precio del suelo.

Como conclusión, el socio responsable de Sector Financiero Deals y Líder del Portfolio Advisory Group de PWC, Jaime Bergaz, ha cifrado en 14.500 millones el volumen de las transacciones registradas entre enero y abril, y algunas cerradas para lo que resta de año. Bergaz ha apuntado que el valor de la transacción será “muy superior” por la tipología de activo y porque “la mejora de perspectivas económicas, a pesar de la incertidumbre, hace que hoy se paga más por el mismo activo, lo que hace que el valor de transacción haya subido”.

Cataluña y Madrid se sitúan a la cabeza del aumento del precio de la vivienda

Se trata de un incremento de un 1,4%, según la sociedad de tasación TINSA

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España ha experimentado en el primer trimestre de este mismo año 2016 un encarecimiento del 1,4% del precio medio de la vivienda terminada, es decir, de la nueva y usada. Este aumento se ha producido gracias al impulso de Cataluña y Madrid, con lo que acumula dos trimestres consecutivos de incremento interanual, según el índice estadístico realizado por la sociedad española de tasación y valoración Tinsa IMIE Mercados Locales. Dicho índice muestra que ambas comunidades autónomas se desmarcan como las dos regiones ‘locomotora’ de la recuperación de los precios del mercado residencial, con incrementos interanuales del 8,2% en Cataluña y el 7% en Madrid, respectivamente, gracias al impulso que experimentan sus capitales desde hace unos meses.

En la ciudad de Barcelona, el precio medio se ha incrementado un 9,2% respecto al primer trimestre de 2015, al tiempo que Madrid capital ha intensificado el crecimiento de los precios en el primer trimestre del año y se ha revalorizado un 7,5% en los últimos doce meses.

La mayoría de CCAA suben los precios

Por primera vez desde el inicio de la crisis, hay más comunidades autónomas que registran un crecimiento interanual de precios en el trimestre que las que experimentan un descenso. Después de Cataluña y Madrid, las CCAA con mayor revalorización del precio medio son las Islas Baleares (+3,8%), Castilla La-Mancha (+3,5%) y las Islas Canarias (+2,4%). Asimismo, este primer trimestre del 2016, las comunidades de Asturias (+2,2%), La Rioja (+2,2%) y el País Vasco (+0,4%) se han incorporado al grupo de comunidades autónomas con evolución positiva de los precios en tasa interanual.

En el lado de los descensos, las comunidades que continúan ajustando sus precios lo hacen con menor intensidad que en trimestres anteriores. Tan solo Aragón y Galicia muestran descensos interanuales superiores al 3%, del 3,5% y un 3,1%, respectivamente.

¿2016, el año de recuperación?

Durante la presentación del índice, el director de Productos y Diversificación de Tinsa, Pedro Soria, subrayó que el año 2016 marca “el inicio del proceso de normalización del mercado residencial”, ya que será el ejercicio “de recuperación” tras siete años consecutivos de crisis. En este sentido, Soria destacó que, con este repunte, la subida del 1% registrada ya en el cuarto trimestre de 2015 “ha venido para quedarse” y la expansión gradual será “progresiva”, ya que “la caída del precio de la vivienda parece que se ha cerrado de una forma definitiva”. Así, explicó que hay zonas que empiezan a registrar incrementos y otros mercados donde se realizan todavía ajustes, pero con retrocesos “más suaves”. “Existen micromercados, mercados a dos velocidades, y la recuperación del precio de vivienda será moderada y nunca superior al 5%”, apuntó.

Las palancas que apoyan esta recuperación del mercado inmobiliario son el dinamismo de la economía, la progresiva dinamización del crédito y la recuperación del mercado laboral, apuntó Soria, quien afirmó que la incertidumbre política “no parece haber enfriado la recuperación del sector”. No obstante, aunque “en principio el mercado sigue moviéndose” y la incertidumbre “no está afectando”, Soria advirtió que se podrían “ralentizar” las decisiones de compra o de inversión “en algún momento”, además de generar “precaución”.

En cualquier caso, consideró que actualmente es el momento “propicio”, al haber un escenario “muy positivo” para acometer la compra de una vivienda en la actualidad, especialmente teniendo en cuenta que el plazo de coste financiero subirá, al igual que la parte de intereses, al menos a medio plazo, junto al precio de la vivienda. “El escenario es de crecimiento en el propio mercado, tanto en precio como costes financiero o subida de tipo de intereses”, agregó.

Las hipotecas crecerán

Por su parte, el director de Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll, pronosticó en la misma presentación que los tipos de interés seguirán siendo bajos ante un escenario de precios de consumo bajo o negativo. Según las previsiones de Tinsa, las compraventas crecerán entre un 10% y un 15%, hasta situarse entre 440.000 y las 460.000, al tiempo que los visados de inicio de obra repuntarán entre un 30% y un 40%, hasta situarse entre los 65.000 o 70.000 este año. Además, las hipotecas crecerán entre un 15% y un 20%, con una concesión total de entre 281.750 y 294.000, en un escenario de “crecimiento moderado” de los precios. Ripoll indicó que hay una “bolsa de demanda potencial” entre los más de 4 millones de parados, y es que el crecimiento del paro “ha generado una bolsa de desempleo tan enorme que lo normal es esa bolsa de demanda será elevada”.

Entre los sitios donde hay “cierta urgencia” por empezar a construir, citó las grandes capitales, como Madrid y Cataluña, en la Costa Brava y del Sol, y en las Islas Baleares, al haber más demanda que oferta. Preguntado por la evolución del euríbor, Ripoll consideró que favorece la demanda porque los tipos “empiezan a ser atractivos”, y está siendo un “impulso adicional” parejo a la recuperación económica.